Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее — выгодно ли это?

Сразу напишу: покрывать арендой все платежи по ипотеке невозможно и близко, если речь идет про Россию. Придется раскошелиться.

Полностью покрывать ипотечный платеж арендой можно в странах с очень низкими ставками (которых уже почти не осталось) и при этом с дорогой арендой. Не наш случай. По крайней мере — пока.

3 нюанса, почему сейчас не самый удачный момент, чтобы брать квартиру в ипотеку под сдачу

1. Выросли ставки. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке на готовое жилье сейчас выше 10%, а в начале 2021 года она была 8%. Если нет льгот, ипотеку придется брать, скорее всего, под двузначный процент.
2. Дорогое жилье. С 2021 года вторичное жилье в РФ в среднем подорожало в 1,4 раза. В Москве — в 1,4-1,5 раза, по разным оценкам. Так как от ЦБ нам снижения ставок ждать не стоит, вряд ли рынок недвижимости в скором времени начнет расти. То есть продать квартиру через 15 лет подороже, конечно, будет возможно. Но достаточный ли это будет рост цен с учетом нынешних реалий российской экономики? Это колоссальная неопределенность.
3. Стагнирующая аренда. По данным Restate, сейчас аренда в Москве на 20-25% дешевле, чем была в начале 2020 года. Опять же, неизвестно, насколько будет наполнен рынок, особенно в регионах.

Про доходы от аренды

В нашем новом канале «Это к деньгам» прикинули, что при покупке квартиры и сдаче в аренду без форс-мажоров годовая доходность будет составлять 4,4-4,7% в зависимости от города и размера квартиры (конечно, далее аренда, вероятно, будет расти, но выше 7% средняя доходность за весь срок выплаты ипотеки вряд ли поднимется).

Скажем честно, скудновато. А если будут форс-мажоры с квартирой, то я вообще молчу.

Про расходы на ипотеку

Без льгот по ипотеке придется платить около 10-11% годовых. Повторюсь, аренда и близко не покроет проценты по ипотеке, из своего кармана каждый месяц дополнительно придется нести в банк сумму в 1,5-2 раза выше аренды.

И самый главный нюанс — если вы выбрали такой план, вам есть где жить 10-15 лет.

Вывод

План взять квартиру в ипотеку и сдавать ее — сейчас, вероятно, не самый оптимальный, особенно если:
— нет льготной ипотеки под низкий процент;
— нет полной уверенности, что в течение 10-15 лет вы сможете платить за ипотеку из своего кармана;
— нет спешки и вы можете дождаться более благоприятного момента.

Telegram-канал экономиста Евгения Когана bitkogan